RESPONSABILIDADE LEGAL DO SÍNDICO EM TEMPOS DE PANDEMIA

O síndico representa ativa e passivamente o condomínio, em juízo ou fora dele, respondendo pelos atos necessários à defesa dos interesses comuns, consoante Art. 1.348, inciso II, do Código Civil.
 
Além de representar ativa e passivamente o condomínio, o síndico possui diversas atribuições elencadas no art. 1.348 do Código Civil, tais como a prática de atos necessários à proteção dos direitos da comunidade condominial; a administração interna do edifício, que compreende medidas equivalentes a autêntico poder de polícia, porque relacionadas com a vigilância, moralidade e segurança; a manutenção dos serviços necessários para a utilização normal do edifício; o cumprimento do disposto na Convenção e no Regimento Interno; a aplicação de multas; a convocação da Assembleia Geral; a conservação e guarda das partes comuns.
           
Dessa forma, temos que a responsabilidade civil do síndico é subjetiva, ou seja, depende da demonstração de culpa do agente, e descumpridas tais atribuições, por ação ou omissão do Síndico, surgirá seu dever de indenizar e responder por todos os prejuízos que causar.
 
Incidem na hipótese, os artigos 186 e 907 do Código Civil, que assim dispõe:
 
Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.
 
Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo. 
Parágrafo único. Haverá obrigação de reparar o dano, independentemente de culpa, nos casos especificados em lei, ou quando a atividade normalmente desenvolvida pelo autor do dano implicar, por sua natureza, risco para os direitos de outrem.
 
Convém destacar que a Convenção Condominial poderá determinar outras obrigações e penalidades ao Síndico, e este além de ser obrigado a indenizar o condomínio, ainda estará sujeito à destituição do mandato e outras penas culminadas em Lei.

Diante dos recentes acontecimentos mundiais decorrentes da pandemia pelo COVID-19, mais conhecido como Coronavírus, surgiram inúmeros desafios aos Síndicos no tocante a preservação da saúde e prevenção de contágio dos condôminos e colaboradores nas dependências comuns, compelindo os gestores condominiais a tomarem medidas emergenciais, e muitas vezes, polêmicas no sentido de restrições ao uso de áreas comuns, impedimento de acessos de prestadores de serviços, suspensão de obras e controle da livre circulação de pessoas, mudando completamente o cotidiano dos Condomínios.
 
Tais medidas tomaram por base legal o decreto presidencial que reconheceu o estado de calamidade pública (Decreto 06/2020) em território nacional, bem como, no âmbito do Estado de São Paulo, com a promulgação do Decreto 64.881 de 22/03/2020, cuja determinação reforçou a necessidade de isolamento social e delineou restrições às atividades empresariais como fechamento de academias, shopping centers e demais locais onde se pressupõe estimular a aglomeração de pessoas, à exceção daqueles considerados essenciais à sobrevivência mínima da sociedade, tais como hospitais, comércios do ramo alimentício e farmácias.
 
Nessa linha de raciocínio, inevitável traçar um paralelo destas restrições com a necessidade de manter-se o isolamento social principalmente nos Condomínios denominados Clubes, onde centenas de famílias compartilham áreas como piscinas, academias, playground, salões de festas e jogos, dentre tantas outras de uso comum. Por óbvio que a aglomeração destes condôminos nas referidas áreas seria iminente, considerando que estas famílias estariam em isolamento em seus apartamentos pelo período determinado pelos órgãos de saúde e governamentais, e buscariam usufruir do conforto das áreas internas do complexo condominial.
 
Assim, a situação de calamidade pública e necessidade de rompimento do convívio social apresentou aos Síndicos a urgência no fechamento das áreas consideradas comuns, bem como na criação de regras e mecanismos para a diminuição dos riscos de contágio, a fim de preservar a saúde e segurança da coletividade.
 
Dificilmente os Síndicos encontrariam tais previsões nas Convenções Condominiais ou Regimentos Internos, ou mesmo poderiam recorrer a uma aprovação destas medidas através da realização de Assembleias Extraordinárias, já que caminhariam de encontro às recomendações sanitárias e criariam uma situação de risco ainda maior ao reunir os condôminos presencialmente para tais discussões.
 
Sendo assim, os Síndicos, impedidos de consultar o coletivo condominial, tomaram para si a urgência que se apresentava, e isso, afirmamos, sob o amparo da Lei.
 
Indiscutivelmente nossa Carta Magna, em seu artigo 5º, torna o direito à vida como fundamental a todos os cidadãos, envolvidas tais decisões de isolamento social no cerne da incolumidade e saúde dos condôminos.
 
O Código Civil, no que tange àsatribuições previstas no artigo 1.348, não deixa dúvidas quando elenca como uma das responsabilidades do Síndico a fiscalização da conduta dos condôminos, dando-lhe a prerrogativa legal de intervir quando necessário para fazer valer a lei e os regramentos da Convenção Condominial e Regimento Interno.Assim, é obrigação legal do Síndico não só prezar ele mesmo pela saúde e segurança dos condôminos, mas, também, fiscalizar as ações de todos os condôminos nas áreas comuns e unidades autônomas para que o direito de vizinhança seja amplamente respeitado.
 
Neste ponto, fica clara a legitimidade do Síndico para restringir o acesso às áreas comuns em uma situação atípica e calamitosa como a que enfrentamos, podendo, inclusive, aplicar penalidades àqueles que não respeitarem as orientações sanitárias, colocando em risco a coletividade.
 
Vale ressaltar que a arguição do direito de propriedade neste caso específico (calamidade pública) estaria muito aquém dos direitos coletivos aqui sustentados, até porque, nas palavras do Professor Plácido e Silva, em se tratando de Condomínio Edilício, "a propriedade pertence ao mesmo tempo a mais de uma pessoa." [1]
 
Nesse norte, encontramos o amparo legal nos artigos 1.228, § 1º e1.231, do atual Código Civil, e art. 5º, inciso XXIII, ao passo que todos embasam a afastabilidade do exercício ilimitado do direito de propriedade frente ao conceito do atendimento da sua função social. Nos socorremos, ainda, dos deveres estampados nos artigos 1.277 e 1.336, IV, ambos do Código Civil, onde o legislador reitera que todos os condôminos serão compelidos a não prejudicar a saúde e segurança dos demais. 
 
E estas obrigações não se resumem somente ao âmbito da legislação civil. O Código Penal também prevê, em seus artigos 267 e 268, que são crimes contra a saúde pública propagar doenças e descumprir determinações do poder público para evitar a propagação de doença contagiosa.
 
            O Senado Federal recentemente trouxe à baila o Projeto de Lei nº 1.179/2020, de autoria do Senador Antonio Anastasia, que pretende subsidiar garantias legais ao Síndico para que possa efetivamente determinar o fechamento de áreas comuns e tomar outras medidas que se apresentem urgentes, em tempos de reconhecida pandemia, sem a exigência da convocação de Assembleia Condominial. Entre outros aspectos do Direito Condominial, o projeto pretende ainda viabilizar a realização de Assembleias "virtuais", reconhecendo sua validade jurídica mesmo sem a presença física dos condôminos durante o estado de emergência atual.
 
É importante, ainda, para que tais deliberações não sejam alvo de demasiadas críticas, evitando-se o desgaste entre vizinhos e gestores, pois sabidamente o isolamento social e o caos econômico gerados pela pandemia por si só já assombram as famílias e criam maior animosidade no âmbito condominial.
 
Deverão os Síndicos, neste momento de apreensão e incertezas, prezar precipuamente pelo cumprimento das legislações vigentes e acautelarem-se na prévia comunicação à todos os condôminos das decisões e enfrentamentos que sejam tomados, minimizando assim os riscos ao próprio Condomínio. A atuação com parcimônia e bom senso, sempre primando pelo bem comum, e a predisposição do Síndico à análise conjunta do conselho fiscal e subsíndico, estes que são representantes eleitos dos condôminos, para em consenso melhor decidirem pelas medidas de prevenção, ações e demandas que sejam emergenciais, também poderá gerar maior credibilidade e segurança jurídica aos atos não formalizados através de Assembleia Condominial.
 
Assim, em apertada síntese, concluímos queos Síndicos, na qualidade de representantes legais dos Condomínios, têm a prerrogativa legal para a imposição de medidas de prevenção e combate ao COVID-19, sendo indiscutível a sua gerência sobre as decisões cotidianas que conduzirão a coletividade de condôminos frente aos desafios desta pandemia, que nos atinge sem precedentes e nos exige cada dia mais, não só como gestores condominiais, mas principalmente como seres humanos.