CONSIDERAÇÃOES ACERCA DO CONDÔMINO ANTISSOCIAL

Na sociedade condominial, o morador deve ter a consciência de que há regras a respeitar, principalmente no que se refere aos bons costumes e formas corretas de uso do condomínio. Assim, o condômino deve respeitar os direitos do outro e colaborar para que haja uma convivência pacífica e harmoniosa.
           
Entretanto, caso o condômino pratique reiteradamente conduta prejudicial aos demais moradores será enquadrado como antissocial.
           
Cabe ressaltar que segundo o Código Civil/2002:

Art. 1.348. Compete ao síndico:
VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
           
Art. 1.336. São deveres do condômino:
IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
§2° O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.
           
A simples leitura do artigo 1336, inc.IV, por si só, é mais do que suficiente para deixar claro que o fato do condômino ter o direito exclusivo de usar e fruir do seu apartamento não significa que pode agir como bem entender, sem se preocupar com os demais condôminos.Assim, não cumprindo tais deveres poderá o síndico, independentemente da deliberação em assembleia, aplicar multa prevista na convenção do condomínio.O §2º é caso a referida multa não esteja prevista na convenção do condomínio.
 
O comportamento antissocial pode existir de várias formas, mas em alguns casos estará sujeito à penalidade do artigo 1.336,§2º, do Código Civil, e noutras situações aplicar-se-á apenas a multa do artigo 1.337, do mesmo diploma.
           
Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.
           
Nota-se que o artigo 1.337 do Código Civil é bastante genérico ao dizer que a multa pode ser aplicada quando houver descumprimento reiterado de deveres perante ao condomínio.
 
O Tribunal de Justiça de São Paulo decidiu: "Para impor multa a condômino por reiterado comportamento antissocial exige-se, do síndico, notificação com descrição objetiva do fato   que corresponda ao comportamento nocivo, além de prazo razoável para defesa. Exige-se, mais, 'ulterior deliberação da assembléia' com quórum 'de três quartos dos condôminos restantes'. Ausentes tais requisitos formais, anula-se a sanção imposta, repelindo-se, antes, as preliminares." (TJ/SP - 8ª C. Dir. Priv., Ap. Cív. n.º 0.280.101-94.2010.8.26.0000, Rel. Des. Celso Pimentel, Julg 14.12.2010).  
           
A Constituição Federal ao assegurar o direito à ampla defesa (art.5º,LV), é expressa ao dispor que o contraditório e a ampla defesa é assegurada aos litigantes, em processo judicial ou administrativo, e aos acusados em geral. Assim, o direito de defesa é constitucionalmente garantido apenas em processos judiciais ou procedimentos da administração pública, e não na esfera privada, como é o caso dos condomínios. Essa oportunidade de defesa só será obrigatória se prevista nas regras do condomínio, nunca por força de lei. Entendemos que a mera deliberação pelos demais condôminos sobre a aplicação da multa já é suficiente para o exercício do contraditório e da ampla defesa. Porque na data da assembleia em que se deliberará sobre a aplicação da multa, o condômino infrator poderá apresentar seus argumentos de defesa, o que será apreciado pelos condôminos antes de decidirem se é ou não o caso de multa.
 
Conclusão:
 
            - Comportamento antissocial é toda e qualquer conduta que se mostre contrária aos interesses dos demais condôminos;

            - A lei impõe ao síndico as funções que deve desempenhar;

            - Aos condôminos são assegurados inúmeros direitos, os quais devem ser exercidos sem prejudicar aos demais, o que ocorrendo, autoriza a aplicação de multas tal como previstas em lei e nas normas que regem o condomínio;

            - O condômino que usa ou frui de sua unidade perturbando o sossego dos demais pode ser multado diretamente pelo síndico, independentemente de deliberação em assembleia;

            - A multa do art.1.336,§2º, do C.C. pode ser aplicada quantas vezes forem as violações cometidas pelo condômino infrator, e se essa conduta for reiterada, poder-se-á fazer uso da majoração do valor dessa multa, nos termos do parágrafo único do art.1.337, C.C.;

            - A aplicação da multa do §2º do art.1.336, do C.C. não exige a reiteração das condutas antissociais, apenas uma única infração devidamente constatada.
 
Cabe ressaltar, que o condômino enquadrado como antissocial, praticando reiteradamente conduta prejudicial aos demais condôminos e com a ineficácia das notificações e aplicações de multas, não há outra maneira de cessar tal comportamento prejudicial aos demais moradores, a não ser a exclusão desse condômino, que descumpriu a função social de sua propriedade, perturbando o sossego dos demais.
           
Assim, o morador não perde a sua propriedade, não é obrigado a vender, mas pode ser privado do direito de uso, tendo os seus direitos restringidos. Sendo obrigado a locar ou emprestar o bem e não mais residir no local.
           
Entretanto, cabe ressaltar que diante do momento que estamos vivendo com a pandemia do coronavírus as pessoas precisam de muita tranquilidade e respeito pois muitos estão além do isolamento social trabalhando no sistema de home office.
           
Cabe salientar que há julgados favoráveis embora ainda não são tão comuns, mas existe a plena possibilidade de exclusão do condômino antissocial.